2018年土地增值税扣除的项目都有哪些?

据ITIF估计,对中国进口信息通信技术零件和产品征收计划的25%的关税,可能会使美国产值增长在未来10年减少3320亿美元。

【导读】现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么2018年土地增值税扣除项目有哪些...

  现实生活中,对于国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物进行转让时,相关的单位和个人需要缴纳土地增值税。在土地增值税缴纳过程中,有些项目需要扣除,那么2018年土地增值税扣除项目有哪些?

土地增值税

  一、什么是土地增值税

  1.土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

  征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

  土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

  土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

  当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。

  2.计算公式

  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

  3.计算方法

  和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:

  按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%

  按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%

  二、土地增值税扣除额项目有哪些

  根据相关规定,土地增值税的扣除项目主要有:

  1.取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  2.开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  3.开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  4.旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

  5.与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  6.对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。